原告彭桂华。

委托代理人王林，四川大家律师事务所律师。特别授权代理人。

委托代理人唐安民，四川大家律师事务所律师。一般授权代理人。

被告刘思绯。

委托代理人闫林，四川君益律师事务所律师。特别授权代理人。

原告彭桂华诉被告刘思绯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月22日受理后，依法由代理审判员张媛媛适用简易程序独任审理，于2009年12月8日、2010年3月16日公开开庭进行了审理。原告彭桂华的委托代理人王林、唐安民，被告刘思绯的委托代理人闫林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告彭桂华诉称，2009年2月7日，原、被告签订了一份《房屋转让合约》（合同编号：0002241）。该合同约定，被告将其拥有的位于成都市高新区翔宇苑一期6栋1单元1层2号的房产以 500 000元的价格转让给原告，买卖双方任何一方违约，违约方需赔偿守约方房屋总价的50％作为违约金。合同签订后当日，原告即向被告支付购房定金100 000元，并于2009年2月9日依约向被告支付购房款200 000元，其后又向被告支付50 000元，共计已支付350 000元，但被告除向原告交付了房屋外，至今未履行将该房屋的产权过户至原告名下的义务。原告为此请求法院判令：一、确认被告按合同出售给原告的位于成都高新区紫薇东路11号翔宇苑一期6栋1单元1层2号的房产（面积为119.49平方米）所有权归原告所有；二、被告依法协助将位于成都高新区紫薇东路11号翔宇苑一期6栋1单元1层2号的房产过户（转让登记）至原告名下；三、被告向原告支付违约金250 000元。

被告刘思绯辩称，本案中原、被告买卖的房屋是房改房，应当在取得房产证和土地使用权证的情况下才能进行转让；原告尚未支付购房余款，导致被告无法办理房产证；原告诉请的违约金过高。

原告为证明其诉讼请求，向本院提供了以下证据材料：

1、2009年2月7日原、被告签订的《房屋转让合约》。用以证明原、被告房屋买卖的事实及相关约定。

2、2009年2月7日被告出具的声明。用以证明被告在签约时向原告表明其对所售房屋具有所有权及处分权。

3、房屋信息摘要，载明成都高新区紫薇东路11号6栋1单元1层2号房屋系刘思绯所有，其保管号为权1468670，书证号为监证1968373。用以证明被告对于原告所购买的房屋拥有所有权，能够自由处分该房屋。

4、2009年2月7日、2月9日被告出具的收条2张。用以证明被告收到了原告支付的购房定金100 000元及购房款 200 000元。

5、2009年5月22日被告出具的借条。用以证明被告向原告借款50 000元，该款可用于冲抵购房款，原告已向被告共计支付350 000元购房款。

6、2009年2月9日被告出具的承诺书。用以证明被告向原告承诺在2009年8月31日前将原告所购买房屋的产权证交给原告，最迟延长至2009年9月30日，否则视为被告违约。

7、2009年10月21日原告同四川大家律师事务所签订的《委托代理合同》及10月22日该所出具给原告的金额为40 000元的代理费发票。用以证明原告为向被告主张权利、聘请律师支出代理费40 000元。

8、中介费发票。用以证明原告为购房支付了中介服务费 10 000元，应作为原告的损失。

被告为证明其辩称理由，向本院提供了以下证据材料：

1、李刚同中国西南航空公司住房开发事业部签订的《还款协议》、《借款协议之补充协议》及李刚同中国西南航空公司签订的《翔宇苑购房价格补贴协议》复印件。以上协议系复印自被告同事李刚所有的原件，被告的上述协议原件已交给原告，用以证明原告所购房屋系房改房，依法不能转让。

2、2009年2月7日四川中原物业顾问有限公司出具的收据。用以证明被告的《借款协议之补充协议》、《翔宇苑购房价格补贴协议》及物业收据等均交由中介单位给原告保管。

3、中国银行自助终端交易回单。用以证明2009年5月22日原告仅向被告借款42 000元，与被告向原告出具的50 000元收据金额不符。

4、2009年11月4日中航集团建设开发有限公司西南分公司出具的《关于翔宇分期付款住房欠款的报告》及所附名单。用以证明原告所购房屋的产权证正在办理中，被告由于欠款的原因无法办理产权。

5、2009年11月12日物管费发票、2009年4月－11月被告的薪酬收入明细。用以证明被告将诉争房屋交付给原告使用后，该房屋的物管费、水电费一直由被告交纳，原告应将该费用返还给被告。

本院在被告的申请下，依法调取了以下证据材料：

1、刘思绯同中国西南航空公司住房开发事业部签订的《还款协议》、《借款协议之补充协议》。

2、1997年12月1日刘思绯同成都汇厦住房股份有限公司（以下简称汇厦公司）签订的《成都市住房制度改革贷款项目房地产买卖合同》。

3、《成都市房产管理局申请登记审核信息》，载明刘思绯所有的监证号1968373、权1468670的房产证已于2009年6月30日由孙璐代领。

本院还就本案有关情况询问了中航集团建设开发有限公司西南分公司并形成了《询问笔录》。

以上证据经过当庭举证、质证，被告对原告的证据1－6的真实性均无异议，但认为证据1、3不能证明诉争房屋依法可以转让；证据2、6不能证明被告对于产权证的办理负有责任，因为相关事项均由被告单位决定处理；证据5与实际情况不符，被告实际只收到原告42 000元借款，并同意该款抵作原告的购房款；证据7与本案无关；证据8在举证期限届满后提交故不予质证。原告对被告的证据1、4因是复印件故对其真实性不予认可，且不能证明诉争房屋依法不能转让；证据2只能证明中介单位收到了相关材料，不能证明原告收到了相关材料；证据3虽具有真实性，但不能否定被告向原告出具的50 000元借条的效力，其只能证明原告通过银行转帐形式向被告交付了42 000元，另外 8 000元系通过现金交付；证据5与本案无关，且不能证明相关费用系被告交纳。原、被告对法院调取的证据1－3及询问笔录的真实性、合法性、关联性均不持异议，被告认为其证明了诉争房屋的性质是房改房，原告认为其证明了诉争房屋依法是可以转让的。本院认证，原告的证据1-6具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故本院予以采信；证据7能够证明原告聘请律师支出了一定费用，该费用虽并非必要支出，但与本案原告诉请的损失具有一定关联，故本院予以采纳；证据8原告在举证期限届满后才举出，且该中介费系原告为买房自愿支出，并非被告行为所致，与本案争议事实没有关联，故本院不予采纳。被告的证据1系复印件且与本案无关，故本院不予采纳；证据2能证明被告将相关资料交给中介单位的事实，本院对此予以采信；证据3能证明原告通过转账方式向原告借款42 000元的事实，但不能证明原告仅向被告支付了42 000元，其并不足以对抗原告的证据5的效力，故本院对此证明力不予采信；证据4系复印件，且被告据此主张其产权证尚未办理的事实与本院依法调取的证据所证明的事实不相符合，至于被告所称其尚欠单位房款的事实，与本案原、被告合同中对其相互权利义务的约定没有关联，被告不能以此作为其不履行合同义务的抗辩，故本院不予采信；证据5与本案所争议事实没有关联，其内容不属于本案审理范围，被告可另行向原告提出相关主张，故本院不予采纳。本院依法调取的证据与有关单位及行政机关存有的原件一致，且能够证明本案有关事实，故本院予以采信，对其证明力将在本院认为部分阐述。

本院经审理查明，2009年2月7日，原、被告签订了一份《房屋转让合约》，主要约定，原告购买被告位于成都高新区翔宇苑一期6栋1单元1层2号房屋，总价款为500 000元，定金100 000元在合同签订时支付等。该合同第23条载明：买卖双方同意明白，本物业现状为合同房，卖方承诺并保证拥有该物业的合法所有权且不存在任何债权债务及纠纷，由此所产生的一切经济纠纷及法律责任由卖方刘思绯承担；……卖方于买卖双方作好公证委托书之后三日内将该物业交付买方使用，作好公证委托书当日买方需支付200 000元予卖方；当卖方产权拿到之后，买卖双方在办妥产权过户手续、买方领到属于自己名下的新产权证时，买方需当场及时支付卖方房屋尾款200 000元；买卖双方任何一方违约，则违约方需赔偿守约方房屋总价的50％作为违约金等。同日，原告向被告支付了100 000元定金；被告将其购买该房屋的有关协议交付给中介单位保管，并向原告出具了一份《声明》，载明：本人刘思绯至今未婚，位于翔宇苑一期六幢一单元二号房产属本人所有，由此产生一切法律责任及经济赔偿由本人刘思绯承担。2月9日，原告向被告支付了200 000元购房款；被告向原告出具了一份《承诺书》，载明，本人刘思绯承诺在2009年8月31日前将房屋产权证交付于买方彭桂华（翔宇苑一期六幢一单元二号），如8月31日前产权证未办下，彭桂华同意再延长至2009年9月30日，否则视为卖方违约。5月22日，被告向原告借款50 000元，原、被告均同意将该款抵作购房款。被告已将原告所购房屋交付给原告使用，但至今未协助原告办理该房屋的产权转让手续。原告为提起本案诉讼聘请律师，支出了40 000元代理费。

另查明，1997年12月1日，被告与汇厦公司签订了一份《成都市住房制度改革贷款项目房地产买卖合同》，被告根据其所在单位的住房补贴政策向该公司购买了成都高新区翔宇苑六幢一单元一楼二号房屋。该房屋的产权证现已办理完毕，并由被告所在单位的工作人员孙璐于2009年6月30日代为领取。

本院认为，原告与被告签订的房屋买卖协议系其真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。合同签订之后，原告按约履行了付款义务，被告将房屋交付给其使用后，亦应协助原告办理该房屋的产权过户手续。现该房屋已经办理了产权登记，被告应及时履行协助义务，以使原告取得合法的产权证书。被告称诉争房屋不可转让，但该房屋性质系可依法流通之商品房，原、被告之间的房屋买卖合同并未违反相关法律法规的禁止性规定；至于被告同案外人及其单位之间的协议，系另外的法律关系，并不具有对抗原、被告之间合同的效力，且被告的相关合同义务并非无法履行，其应积极促成有关条件，以协助原告办理该房屋的产权过户手续。故本院对被告该抗辩主张不予采纳。

对于原告诉请被告向其支付约定的违约金250 000元，被告认为该金额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'"之规定，被告未能按约协助原告办理诉争房屋的产权过户手续已构成违约，其应承担相应的违约责任，但本院根据被告请求，并考虑到被告依约向原告交付了诉争房屋，并没有影响原告对该房屋的使用，原告举出的损失依据为律师的代理费，该费用的支出并非被告违约给原告造成的必然损失，且原告也未举出其他证据证明其另有损失存在，故本院酌情将违约金调整为20 000元。

对于原告诉请法院确认诉争房屋的所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"之规定，原告依据合同仅有要求被告协助其办理诉争房屋产权过户手续之权利，其所有权的确立应以相关房地产管理部门的登记为准，故本院对原告该诉请不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，本院判决如下：

一、被告刘思绯应在本判决生效之日起15日内协助原告彭桂华办理位于成都高新区紫薇东路11号翔宇苑一期6栋1单元1层2号房屋的产权过户手续；

二、被告刘思绯应在本判决生效之日起15日内向原告彭桂华支付违约金20 000元；

三、驳回原告彭桂华的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取2 525元，保全费3 520元，共计6 045元，由被告刘思绯负担（此款原告彭桂华已预缴，被告刘思绯在履行上述第二项给付义务时一并支付给原告彭桂华）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。