上诉人（原审被告）：xx房地产公司。住所地，保定市江城路。
法定代表人：张××，董事长。
委托代理人：李××，×律师事务所律师。
委托代理人：潘××，该公司总经理助理。
被上诉人（原审原告）：xx单位。住所地，保定市时代路×号。
法定代表人：刘××，局长。
委托代理人：王××，×律师事务所律师。
上诉人房地产公司为与保定市某单位房屋买卖合同纠纷一案，不服保定市中级人民法院（2010）保民一初字第00084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2010年8月23日公开开庭审理了本案。上诉人房地产公司（简称房地产公司）的委托代理人李××、潘××，被上诉人保定市某单位（简称某单位）的委托代理人王××等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：为解决职工住房问题，原告保定市某单位（乙方）于2001年10月8日与被告房地产公司（甲方）签订《售房协议》，购买朝阳小区商品住宅楼7.3万平方米。协议约定，"……三、商品住宅销售价格为均价每平方米（建筑面积）1080元人民币，地下室建筑面积，按每平方米600元人民币。四、甲方拿到开工许可证并正式开工之日，乙方付甲方总价的35％的预付款做为工程的起动资金，工程进度达35％，并经乙方核准后，再根据甲方的施工进度乙方按月给甲方拨付进度款。工程全部竣工后留5％质保金，保修期满后质保金一次性付清。其余购房款在乙方接管房屋时除质保金外购房款全部付清。五、工程内容：……9、交工时间：为2002年8月30日。包括室内外水、电、液化气、管线、绿化、路面硬化全部竣工。如不按时交工，每日按购房总造价万分之三向乙方交纳违约金。……"该《售房协议》约定的住宅楼为多层（6层）共11栋。2001年10月10日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定楼层高度在原图纸设计高度基础上增高10公分。协议签订前后，原告陆续向被告支付购房款共计3450万元，其中2001年6月18日付款400万元，10月15日付款2700万元，10月25日付款150万元，11月2日付款50万元，2002年9月30日付款50万元，2005年7月7日付款100万元。

协议签订后，因该土地所涉被拆迁户未能按计划搬出，被告房地产公司未能全面进场施工，2002年8月30日被告未按约定交付原告房屋。2003年8月4日，被告向原告回函表示争取在2004年10月底保证原告职工住宅全部竣工交付使用，但到期仍未如约交付。2004年8月20日，被告又向原告出具《关于对市某单位职工住宅楼建设的承诺》，载明："由于我公司资金缺乏及征地拆迁矛盾影响，导致建设工程进展缓慢，未能按原告合同竣工，……特作以下承诺：一、对贵11栋干部职工住宅楼全面加快工程进度，确保2005年11月底全面竣工并交付使用。……三、保证工程质量，承担工程责任。……如不能按期完成或出现工程质量问题，我公司愿如数退还市某单位干部职工的全部建房资金（含利息和违约金），或接受某单位起诉，由我公司承担一切法律责任，并赔偿全部经济损失。"该承诺亦未实现。
2006年原、被告就改建高层住宅进行协商。被告房地产公司提交住宅楼平面图纸一份。该图载明的建设单位为"河北农业大学水产学院"，但同时还有手写标注"某单位职工住宅楼平面图"。2006年8月29日，原告保定市某单位副局长李××在该图签署意见："同意此户型设计，请杨局长审定。李××"，原告保定市某单位局长（法定代表人）杨××同日签署"同意"意见。2006年10月8日，原、被告双方为原告百余名职工和家属围堵某单位办公楼并围攻李××副局长一事，联名向保定市政府呈报《关于市某单位职工住宅建设问题的紧急报告》。该《紧急报告》称，由于拆迁困难，被告无法进行建设，为解决市某单位职工住房问题，原、被告双方就易地建设住宅楼达成共识，即在朝阳路以东空闲地上为原告建设三栋高层住宅楼，该地块土地已征为国有，规划已经市政府批准，建筑方案也已经基本通过，目前正在进行施工图纸设计，各种规划建设手续正在办理中，年底既可办结。为求某单位政局稳定，希望破例允许提前动工，边施工边办手续。保定市市政府对此批示，请建设局局长为稳定给予支持办理各种手续。被告房地产公司在原一审中提交双方于2005年9月14日签订的《补充协议》，其内容为双方协商一致改建高层住宅；原告对此提交了被告同日出具的《承诺书》，用以证实该《补充协议》仅为履行第七项贷款而签订，双方不承担其他权利义务；被告对此承诺书无异议。此次重审中，被告房地产公司并未提交该2005年9月14日《补充协议》作为证据。经当庭询问，被告房地产公司主张合同变更的证据为2006年8月29日原告局长、副局长签署同意的《某单位职工住宅楼平面图》和2006年10月8日原、被告双方联名报保定市政府领导的《关于某单位职工住宅楼建设问题的紧急报告》。因价格等主要内容尚未协商一致，双方当事人至今未就改建高层住宅事宜签订书面协议。
保定市朝阳小区开发项目是保定市人民政府1999年确定的重点拆迁开发项目。被告为原告已建成的4栋6层住宅，建筑面积3.65万平方米，已向社会公开销售。被告公开销售该小区多层住宅楼的价格2008年12月为每平方米2480元起，2010年5月为每平方米3680元起。朝阳南大街东侧的被告朝阳花园东区高层住宅项目已经开工建设，但至今未取得建设工程开工许可证。2008年1月22日，保定市城市管理行政执法局因被告未取得建设工程规划许可证建设高层住宅楼，决定给予被告房地产公司罚款5万元的行政处罚并责令办理相关手续。由于房屋未按时交付，经原、被告双方同意，原告从被告处已退回部分职工购房款，其中2003年8月22日退王建民5.5万元，2007年3月23日退翁泽7.5万元，9月5日退刘福常7.5万元，2008年5月21日退陈世文6万元，11月17日退由广生7.5万元，11月17日退彭京伟9万元，以上共计61万元。原告对此61万元认可应从购房款总数中扣减。
原审法院认为：原、被告于2001年10月8日签订的《售房协议》及10月10日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告称原告非本案适格主体，因《售房协议》及相关补充协议中房屋买卖合同中的相对人均为原告，被告使用银行贷款依原告要求需向其报告，退款时亦需经原告书面同意，故买卖合同的缔约主体与履行主体均为原告，原告依据双方当事人的售房协议起诉主张权利，并无不当。原告的职工因该合同履行最终受益，属原告与其职工的内部管理关系，并不必然导致职工成为本案买卖合同的对外主体。对被告关于原告主体不当的主张，不予采信。在合同履行过程中，被告未依约定按期向原告交付房屋，已构成违约，应当按双方协议约定的标准承担违约责任。被告辩称征地拆迁系不可抗力，以此主张免责。因原、被告签订的是房屋买卖合同，双方在缔约时并未将是否顺利拆迁作为合同内容的一部分，被告该抗辩理由与双方所签售房协议无关。拆迁困难更非法律意义上的"不可抗力"，故被告称此为不可抗力并据此主张免责之说不能成立。被告另称双方已经变更原合同。双方当事人虽就改建高层住宅进行了协商，但因对合同标的的数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等主要条款并未协商一致，故应认定双方尚未达成新的合意变更原售房协议。被告仅以原告负责人签字的图纸和双方当事人的联名报告为据主张合同已经变更，并认为变更后合同内容双方协商不一致的应当依法推定，其主张明显理据不足，不予采信。因被告迟延履行交付义务，虽经数次延期，至今仍未履行，且其建设工程没有合法开工手续，合同目的已无法实现，原告据此请求解除双方售房协议及补充协议，应予支持。根据被告向原告出具的函件、承诺书等书面意见，被告认可其违约事实并同意承担违约责任。原告主张被告应依其承诺承担返还本金、赔偿利息及违约金等违约责任。根据双方当事人的当庭陈述及相关证据，被告应返还原告购房款3389万元（已付总额3450万元－已退原告61万元）；因双方售房协议中对利息没有约定，之后亦未就赔偿利息损失的具体计算方法、期限等协商一致，具双方约定的违约金原本即具有补偿性质，故原告要求被告给付利息，不予支持；对原告要求被告承担违约责任、退还本金、给付违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金计算标准，应按照双方在买卖合同中的明确约定计算。被告在庭审中提出违约金应当降低。因双方签订售房协议时约定的房屋价格为每平方米1080元，而被告现公开销售价格为每平方米3680元起，被告迟延履行给原告造成的损失较大，故双方约定的违约金相对于原告的实际损失并未明显过高，不需调整。违约金应按售房协议第五条第9项的约定计算，即每日违约金按购房总造价7884万元（1080元/平方米×7.3万平方米）的万分之三计算，自被告逾期交工之日2002年8月31日起至款付清之日止。遂判决：一、原告某单位与被告房地产公司签订的2001年10月8日《售房协议》及10月10日《补充协议》自本判决生效之日起解除；二、被告房地产公司于判决生效之日起十日内返还原告某单位购房款3389万元；三、被告房地产公司于本判决生效十日内按售房协议约定给付原告某单位违约金（违约金每日按购房总造价7884万元的万分之三计算，自2002年8月31日起至款付清之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费540207元，诉讼保全费5000元，由被告房地产公司负担。
房地产公司上诉称：1、某单位不是本案适格的诉讼主体，一审对本案当事人主体资格的认定是错误的。本案所有购房款均为职工集资款，并有8户购房职工经市某单位领导协调，上诉人已退还交付的集资款61万元。足以说明某单位只是购房的组织者，并非实际购房人，其无权享受和承担购房行为所产生的权利与义务，不具备本案主体资格。另国务院于1983年12月7日公布的《城市私有房屋管理条例》第13条明确规定，"机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。"如果认定某单位是本案买卖合同的一方当事人，则售房协议因违反行政法规的禁止性规定而无效。2、上诉人无违约行为，导致最初售房协议未能顺利履行的原因为不可抗力，一审判定上诉人违约，并解除售房协议是错误的。上诉人为被上诉人职工定向开发建设的住宅楼工程选址在朝阳小区，为保定市政府的重点工程。但由于保定市土地局出让给上诉人的土地存在瑕疵，地上部分村民住宅尚未拆除，导致上诉人无法全面开工建设，为尽量减少损失，上诉人在被上诉人选定位置具备建设条件的土地上建造住宅楼4栋，交付被上诉人。虽然上诉人未能按期将被上诉人订购的7.3万平方米全部交付，但究其原因系由于出让土地使用权遗留问题未能解决所致，由此产生的后果及责任，不应由上诉人承担。另外，保定市城乡规划管理局于2007年调整了规划，包括某单位选定的职工宿舍建设位置，因此即使拆迁完成，也因规划调整而无法再建设多层住宅，此属于典型的不可抗力。3、上诉人与某单位代表的购房职工已协商变更了合同主要内容，形成高层住宅订购合同关系且正在履行中，人民法院应维持合同效力，一审解除售房协议实为解除双方间房屋买卖合同关系，是错误的。在前述拆迁问题不能及时解决的情况下，上诉人积极与被上诉人协商，并取得被上诉人的理解和支持，双方一致同意修改原《售房协议》，将原订购的六层住宅楼改成高层住宅。2006年8月29日，某单位领导在设计单位提供的《某单位职工住宅楼平面图》上批注了"同意此户型设计"的意见，明确表达了意思表示。2006年10月8日，被上诉人与上诉人共同向市政府主管领导石小琢上报《关于某单位住宅建设问题的紧急报告》，阐明造成6层住宅楼不能按期建设系因拆迁问题造成，"双方就易地建设市某单位职工住宅达成共识，规划已经市政府批准，建筑方案也已经基本通过，正在进行施工图纸设计，各种规划手续正在办理之中"，要求领导协调，尽快开工。再一次表达了双方将原《售房协议》标的物由6层多层住宅楼变更为高层住宅楼的合意。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条明确规定，"当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的的数量的，一般应当认定合同成立。"本案上诉人及购房职工及组织者某单位是明确的，高层住宅的结构已得到双方的认可，每名购房职工一套住房，即数量也是确定的，完全符合合同成立的条件。一审法院认定"双方未达成新的合意变更原售房协议"是错误的。4、一审判决上诉人支付高额的违约金，没有法律依据。假使上诉人构成违约，按照购房总造价的日万分之三支付违约金，也明显过高。最高人民法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条明确规定，"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失"。被上诉人的直接损失为资金占用损失，一般按照实际交款额3389万元的存款利息或贷款利息计算。即使贷款利息计算，现一审判决判定的违约金标准为日万分之三，相当月利率千分之九，且给付基数为购房总造价7884万元，是按照贷款利率计算实际损失的3.49倍，远远超过前述司法解释规定的"百分之三十"的标准。已属于明显过高。另一审法院认定"违约金并未明显过高，不需要调整"的依据为"被告现公开销售价格为每平方米3680元"。将此广告价格作为参照依据，是不科学的。首先，广告不等于实际交易；再有，自2001年以来，房地产市场、建筑市场发生重大变化，建材、人工费价格大幅度上涨，导致住宅建设成本增加，所以以房产价格上涨差价作为本案损失参照是不科学的。综上所述，一审判决主体认定有误，对事实的认定及实体判决存在明显错误，请求二审法院依法改判或发还重审。
某单位答辩称：1、某单位一审原告的主体地位适格，某单位起诉符合法律规定。本案纠纷为商品房屋买卖合同纠纷，被上诉人向上诉人房地产公司购房的目的，确定是为了解决439户职工的住房问题，但这只是被上诉人与上诉人设立合同的民事行为的目的。439户不是法律意义上的合同当事人。一审已查明，早在十年前的2000年，还未集资和签订购房合同之前，洽商和选任房地产公司为开发商的主体是保定市某单位；2001年与房地产公司签订"售房协议"的签约人也是保定市某单位；在双方履行合同的往来中，向房地产公司支付3450万元购房款的付款人和房地产公司出具发票的购买人，也是保定市某单位；在2002年，房地产公司出现资金困难时，协助房地产公司从银行贷款3300万元争取政府税费减免的，也是保定市某单位；在房地产公司违约后，房地产公司提出延期和协商的对方，也是保定市某单位；即便上诉人刚才提到的：房地产公司违约后向职工退款，每次也均是在征得被上诉人某单位的同意批准后，方才办理的退款手续。因此，本案自始至终享受合同权利和承担合同义务的当事人都是某单位。因此，某单位是本案合格的诉讼主体。国务院1983年的《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》已经于2008年1月15日被国务院516号明文废止，已经不再适用。即便是在废止前，该《条例》仍不适用本案。该条例是对二级房地产市场的管理规定。条例第二条明确规定："本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切私有房屋。前款私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。"2001年双方买卖的标的是：未建成和未确权的商品房，而非个人所有的私有房屋。因此，应当适用《中华人民共和国房地产管理法》、《商品房销售管理办法》。故2001年的《售房协议》没有违反行政法规，符合法律和政策，属于有效合同。2、上诉人不仅构成违约，而且还从违约行为中获得了巨大不当得利。在上诉人已经收取的3450万元购房款中，其中的400万元，是在双方签订《售房协议》前，2001年6月18日收取的，用于交付了春雨朝阳小区征地款；在2001年10月15日，《售房协议》签订后一周，房地产公司以收取了某单位2700万元用于支付的几百亩土地的购地款和其它建设。但2002年合同到期后，上诉人没有交付住宅，直到十年后的今天，上诉人也没有向某单位交付一套房产或者将购房款如数退还。相反，上诉人却将已建成的3.65万平方米多层住宅以远高于2001年协议价（1080元/m2）的价格（2480～4000元/m2）私自转售他人，获利8000多万元。房地产公司2001年利用某单位支付的购房款购置、屯积的上百亩土地，现在已经增值近2亿元。而在此期间，为帮助上诉人解决资金困难，被上诉人将某单位的信誉抵押给银行，协调金融机构为上诉人融资贷款3300万元，又以某单位的名义向政府申请税费优惠减免6000多万元。以上各项合计，上诉人现总共获得了约2亿元的现金和近2亿元的土地增值。十年来由于房价连年攀升，现同等地段的房屋已经由2001年的1000元/m2，上涨到现在的4000元/m2,部分职工现租房居住，有的已经离世，有的婚姻遇到挫折。上诉人的违约行为，已经造成了多次上访和其它群体性事件，给当地以及河北造成一个严重的社会问题。而且在诉讼期间，上诉人在查封的土地上继续违法施工和销售，其不但构成恶意违约，还存在不当得利和违法动用法院查封财产等问题。3、房地产公司不可抗力和合同变更的辩解不能成立，应当依法驳回其上诉。⑴涉案土地的拆迁和规划问题不属于不可抗力。在1999年保定市确定本案开发项目时即确定了拆迁和开发同步进行的原则。属于双方合同前存在的事项，不属于不可预见的的情况，不是不可抗力。而且，在2002年后的历次书面或口头承诺中，上诉人都信誓旦旦称，拆迁能顺利进行，保证年底交付房屋等等。特别是在2003年8月4日的承诺函中，上诉人曾郑重承诺："项目建设计划是房地产公司对保定市政治经济形势、公司的工作状况及筹资渠道等经过分析研究之后作出的，是可以实现的，上述目标如不能实现，之后某单位采取何种措施应对，我们将毫无怨言。"关于规划，2007年2月7日的《建设项目规划设计条件》明确写明"本规划设计条件有效期六个月，逾期无效"，该设计条件早已经逾期不具有任何效力。故该规划也不能成为不可抗力。关于上诉人提出的建筑高度为高层的内容，《规划设计条件》将其列为"规划用地控制指标"，这只是对该小区建设高度上限进行控制的指标，但并不限制在该指标内建设多层，只是房地产公司为达到"在有限土地开发最大面积"的目的，将原来的多层设计申请变更为高层图纸。但这只是开发商单方行为，其"在建高层"至今未获得批准，因此，多层变高层也不能构成不可抗力的理由。⑵双方没有达成"多层住宅改高层住宅"的合法协议，更没有实际履行。双方没有签订关于高层住宅的合同。对于房地产公司提出的某单位局长2006年8月29日签字的《河北农业大学水产学院实验楼》平面图，即不是对合同的变更，也不是针对房地产公司签发的。该图纸所有权单位是河北农业大学，在房地产公司不能履行原协议的前提下，某单位内部就更换开发商或易地建设而进行讨论的图纸。并不是针对房地产公司签发的。在房地产公司借阅该文件后，至今
没有向某单位提交规划的设计图纸，不具备商品房预售的条件。10月8日的联合《紧急报告》既不是邀约，也不是承诺，而是在利用为某单位职工建房的名义，来为开发商争取超常的行政帮助和政策支持。至今也没有得到政府的批准。4、一审判决房地产公司承担违约金并返还本金合法有据。上诉人认为违约金过高，没有依据。其所援引的《合同法解释二》第二十九条，不适用本案。《合同法解释二》第二十九条对《合同法》第一百一十四条第二款补偿性违约金的限定，不是对《合同法》第一百一十四条第三款迟延履行违约金的解释。该第三款规定的迟延履行违约金，是一种惩罚性违约金的规定。本案合同约定的支付日万分之三违约金是对迟延履行的约定。此外，某单位职工的实际损失，不仅仅是利息损失，还应当包括房屋差价损失和租房损失。原协议订购价格为1080元/m2，现在同等地段的房价已经上涨到4000元/m2，每平方米的差价为3000元，7.6万平方米购房总面积，实际的直接差价损失为2.28亿元。有的职工当初交付订购房款时，已将原有房屋卖掉，租房至今，多年的租房费用也是其受到损失。因此，按这些损失计算，远远大于一审判决的违约金的数额，故违约金并不明显过高。综上，请求二审法院依法驳回上诉，以维护某单位及439户职工的合法权益。
本院查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：从售房合同的签订到合同的履行其主体均是某单位与房地产公司，某单位的439户职工既不是合同签订的主体，也不是合同履行的主体。虽然，在合同履行中房地产公司曾向8户职工退过购房款61万元，但退款行为是经过某单位批准同意后，方由房地产公司将61万元分别退回给了8户职工，故，此时的退款行为的合同相对人仍然是房地产公司与某单位，而不是职工。因此，某单位是本案适格的原告，房地产公司称某单位不是本案适格原告的理由，缺乏依据，不能成立。
关于拆迁问题。拆迁问题是房地产公司进行房地产开发建设必须解决的问题，但对于房产的买受方某单位则不存在直接的法律关系，拆迁与否也不构成影响交房的不可抗力的因素。不可抗力是发生了订立合同时不能预见、不能避免、不能控制因素，而导致合同无法履行的情形。而拆迁问题是房地产开发过程中通常要面对的问题，是可以预见的；能否拆迁成功，通常决定于拆迁人和被拆迁人协商补偿的结果，是可以控制的。倘若拆迁问题可以作为不可抗力的因素，那么购房人权利都将可能受到影响。故房地产公司以不能按时交房是因为发生了无法拆迁不可抗力的事由来抗辩不构成违约，缺乏依据，不能成立。
关于规划调整问题。上诉人房地产公司认为已经规划调整是依据2007年2月7日的《建设项目规划设计条件》。该《文件》只是报请规划调整中的一个文件，最终的规划调整应当以有关部门出具的建设项目规划许可证和建设用地规划许可证为准，但至今房地产公司尚未提供由多层变更为高层建筑的规划许可证，因此，其因规划调整导致合同不能按时履行的抗辩理由亦不能成立。
关于合同的变更问题。本案双方存在房屋买卖合同关系是毋庸置疑的，但房地产公司认为房屋买卖合同已由多层建筑变更为高层建筑，其所提供的证据主要是2006年8月29日《某单位职工住宅平面图》，上面有某单位领导批注"同意此户型设计"；第二个证据是2006年10月8日双方向市政府上报的《关于某单位住宅建设问题的紧急报告》，上面有"双方就易地建设市某单位职工住宅达成共识，规划已经市政府批准，建筑方案也已经基本通过，正在进行施工图纸设计，各种规划手续正在办理之中"的内容。由该二份证据看出，双方有建设高层建筑的意向，但尚未正式达成变更原协议而同意购买高层建筑的具体协议条款。由多层建筑变为高层建筑，是合同的变更。对于合同的变更，必须将合同变更的事项作出明确约定。本案中双方对购买高层建筑的合同标的的数量、质量、价款、履行期限、地点和方式均未作出明确约定。特别应当说明的是，本案涉及的是房屋买卖，房价是决定合同变更的重要因素。在面临房地产市场价格随时发生较大变动的情况下，在房价没有作出明确约定的情况下，以合同已经变更为由，缺乏依据。本案中除2001年10月8日的《售房协议》和10月10日的《补充协议》，双方再没达成新的房屋买卖协议。因此，房地产公司以双方已经就购买高层建筑达成新协议，拒绝以《售房协议》和《补充协议》确定双方责任的上诉请求，不能支持。
关于违约金问题。房地产公司认为日万分之三违约金的约定明显过高，累计计算下来将超过实际损失的30％。房地产公司计算实际损失的依据是某单位已付购房款的银行贷款利息，这种计算实际损失的方法过于狭窄。某单位自交付购房款以来发生的实际损失，还应当考虑因不能及时交房而发生现在购买相类似房屋的房屋差价损失，至今的房价已经是原来房价的3至4倍，因此，在作这些考量后，双方合同日万分之三违约金的约定，并不构成违约金约定明显过高的情形。
自双方协议约定的交房时间2002年8月31日至起诉之日，房地产公司仍未交房，其已构成根本违约，鉴于某单位已请求解除合同，故本案应当解除双方房屋买卖合同关系，房地产公司应当承担违约责任。双方合同约定房地产公司不能按时交房应当按日万分之三承担违约金，即是否按时交房是承担违约金的前提。某单位于2008年12月16日提起诉讼明确表示因对方违约要求解除合同，且不再要求对方交付房屋。故违约金的计算期间应自2002年8月31日起至某单位2008年12月16日起诉时止，以购房总造价7884万元为基数按日万分之三承担违约金，共计应支付违约金54352296元；2008年12月17日以后，房地产公司应支付实际购房款3389万元的利息，即自2008年12月17日始至本判决生效之日止，房地产公司按中国人民银行同期贷款利率支付3389万元购房款的利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持保定市中级人民法院（2010）保民一初字第00084号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更该判决第三项为：房地产公司给付某单位违约金54352296元，并自2008年12月17日始至本判决之日止，房地产公司按中国人民银行同期贷款利率向某单位支付3389万元购房款的利息。上述给付款项均于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费540207元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费540207元，由房地产公司负担。
本判决为终审判决。