针对购房者经常担心的卖方签订房屋买卖合同后违约拒售(尤其是房价暴涨时，卖方违约拒售概率极大)问题，卖方一房二卖后捐款而逃的情形，在房屋买卖合同订立过程中卖方将房屋抵押给他人的情形，蚌埠二手房律师研究发现预告登记制度是有效的遏制手段。详解预告登记制度如下：

　　一、预告登记概念

　　所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障购买人将来取得物权，按照约定向不动产登记机关所作的登记。

　　二、预告登记制度的由来

　　在二手房买卖中“一房二卖”(甚至数卖)极为普遍，亦有部分卖方由于资金困难，在房屋买卖过程中，将拟出售的房屋抵押融资，当然亦有在房价上涨时违约拒售，以上种种情形都有可能导致导致购房人已经购买的房屋不能办理物权登记，无法取得购买的房屋的所有权，只能以卖房人违约为由请求损害赔偿，购房人的权益难以得到有效的保护。因此，采用预告登记确保购房人可以顺利获得购买房屋。

　　三、物权法关于预告登记的规定

　　《物权法》第二十条规定了预告登记制度，该条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　四、预告登记条款的释义

　　根据《物权法》第二十条规定，预告登记的核心意义就是：权利保全效力，即未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　给予不动产登记的公示公信效力，一旦办理房屋买卖预告登记即是向社会公众宣示这套房屋已经卖给特定的人，在预告登记有效期内，房屋的产权人无权再处置房屋。

　　五、预告登记注意事项

　　1、在房地产转让协议中应约定办理预告登记的条款，以及卖方违约不配合办理预告登记应承担的法律责任等内容;

　　2、应及时办理预告登记，最好约定在办理预告登记后再支付相应的首付款;

　　3、注意预告登记的时效性，《物权法》第二十条规定如果双方签订的房屋买卖协议被解除，或者在能够办理房屋过户登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记就失去了效力。

　　六、办理房屋预告登记

　　房地产转让的预告登记可以由买卖双方当事人共同向房地产所在地登记部门申请预告登记，也可以由当事人单方面向登记部门申请预告登记。

　　办理南京房地产转让预告登记所需要的材料：1、《南京市不动产登记申请书》(原件); 2、身份证明(复印件);3、不动产权证书(原件);4、房地产转让等的合同(原件)。

　　如果是当事人单方申请的，还应当提交预告登记的约定文件。不动产登记部门会在受理预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将 预告登记种类及有关事项记载于不动产登记簿，并书面通知当事人。