一房两卖，一个长期占房，一个有产权证，谁该得房？

一房两卖，一位买方长期在房屋内居住，另一位买方已经办理房产过户手续，取得房产证，有房产证的一位要求没有房产证但在房子里居住的一方腾房，在房屋内居住一方拒绝腾房。到底谁应该腾房？

案情简介

2013年1月，赵女士与黄某签订房屋买卖合同书，约定赵女士以40万元的价格购买位于某小区房屋一套。2013年3月，赵女士顺利获得该房屋的所有权证。

然而，房产证虽然买到手，赵女士却无法入住，因为该房屋一直由自称是房主的男子李某居住。原来这套房屋是当年黄某从单位购买的集资房。在购房之前，黄某与李某签订协议书，约定黄某将上述房屋集资房指标转让给李某，转让费4万元，该套房屋的集资房款9万元由李某支付，协议签订后，李某按协议支付了13万元。2008年11月，上述房屋交付使用，李某自2008年11月起一直居住于该房屋内。2012年12月，黄某委托中介公司出卖上述房屋。

因李某迟迟不搬家，赵女士一纸诉状将其诉至人民法院，请求法院判决李某腾房，并支付房屋使用费。

法院经过审理后，最终判决李某限期搬离赵女士购买的房屋，并支付相应的房屋使用费。

律师点评

不动产物权的变更，经依法登记发生效力，除法律另有规定的以外，未经登记不发生效力。本案中，争议房屋的原所有权人黄某先后与被告李某和赵女士分别建立房屋买卖合同关系，两次房屋买卖行为均属于合同签订方的真实意思表示，因此两份合同，均属合法有效的合同。但赵女士办理了产权登记手续，依法取得了该房屋的所有权，虽然黄某与李某签订的房屋买卖合同在先，且房屋已由李某实际使用多年，但因李某未依法办理产权登记而未取得上述房屋的所有权。因此，根据现行法律规定，赵女士是房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分以及排除他人对该物权妨害的权利。

李某并非该房屋的所有权人或用益物权人，也没有其他占有、使用该房屋的合理依据，其占有、使用该房屋的行为已经构成对赵女士对该房屋所有权的侵害，因此，李某应当腾退上述房屋。对于2013年3月（赵女士取得房产证之日）之后李某侵权占用房屋的期间，房屋使用费的具体数额，应当按照同期同地段类似房屋的房租费标准向赵女士支付房屋使用费。此外，李某已经履行了其与第三人黄某签订的房屋买卖合同约定的付款义务，但由于第三人黄某的行为导致合同目的无法实现，其相应的损失有权向黄某主张，可以通过另案诉讼解决。