未经房屋共同共有人同意的二手房买卖合同效力如何认定?

未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的二手房买卖合同,效力如何认定?

审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的二手房买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理：

一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。