一方悍然私卖共同房屋，合同有效？！无效？！费思量

　实际上，在蚌埠房产律师执业生涯中，既遇到过买方的利益受到保护，房产买卖合同被判有效的案例，也遇到过卖方配偶的权利受到保护，房产买卖合同被判无效的案例。那么，相似案件为什么会有不同的结果呢？让我来看两个案例。

　　

　　第一个案例：张先生向李先生购买了一处二手房，在张先生支付房款之后，双方到房产交易机构办理过户。过户后几个月，李先生的妻子王女士突然提出，这套二手房属于夫妻共同财产，李先生出卖共同房产的行为没有经过她的同意，属无效处分。王女士提出将购房款退还给张先生，张先生将房屋登记回李先生夫妻名下。张先生认为，自己购买房屋完全是出于善意，并且支付了合理对价，王女士的请求没有法律依据。王女士遂将张先生诉上法庭，请求法院宣布双方购房合同无效，张先生将房屋返还给自己。张先生聘请蚌埠房产律师作为其代理人，在庭审过程中维护其合法权益。蚌埠房产律师指出，虽然一般情况下，夫妻一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的行为无效，但本案的合同不能宣布无效或撤销，依据的是物权法中所规定的善意取得制度。本案中买受人的行为完全符合善意取得的三个条件：买受人的行为系出于善意，并不知道出卖人的行为是无权处分行为，房屋所有权证等相关证件上也只登记了出卖方李先生一个人的名字，买受人对于出卖人具有完全处分权存在善意的合理信赖；买受人为购买该处房屋支付了合理的对价，与该处房屋面积相当、地段相似的其他房屋价格在190万到250万之间，案涉房屋成交价为210万元，在合理的市场价格区间范围之内；双方完成了房屋所有权转让登记，买受人在房屋登记机关领取到了房屋所有权证和土地使用权证，房屋的所有权已经完成转移。因此，原告曾对房屋所具有的共有份额并不足以对抗被告已经取得的所有权，案涉房屋应继续归被告所有。经过合议庭的慎重考虑，法官认定被告张先生构成善意取得，房屋应归张先生所有；至于李先生擅自出卖共有房屋，侵犯王女士的财产权，王女士可另案诉讼解决。

　　

　　在第二个案例之中，周先生向杜女士购买一处二手房，双方签订了购房合同，周先生也向杜女士支付了相应的首付款。但是，双方并没有及时到房屋登记机关办理相关登记过户手续。杜女士正在和她的丈夫杨先生闹离婚，杨先生得知杜女士擅自出卖他们的共同财产之后，向人民法院提起诉讼，要求确认双方之间的房屋买卖合同无效。在本案中蚌埠房产律师担任杨先生的诉讼代理人。蚌埠房产律师认为，虽然在本案之中，周先生支付了首付款，且双方协商的价格价格相差不远，但杜女士未经其配偶同意而出卖共有房屋的行为构成无权处分。由于善意取得以物权已经发生转移为前提，而不动产的物权转移以在房屋管理机关进行登记为要件，本案中案涉房屋尚未完成物权转移登记，依照司法解释的相关规定和实践中的通行做法，应认定双方买卖合同无效，由无权处分人杜女士向买受人周先生归还已经收取的首付款。