屋漏墙裂可奈何

　　2015年，南京市鼓楼区的王某与某房地产公司签订商品房买卖合同一份，该套商品房位于城市河西黄金地段，房产公司口头承诺该商品房将会位于名校分校所划定的学区内，但未体现在安排协议书面文字中。该房屋价款人民币300万元，合同还附加了住房质量保证书作为附件。该《住房质量保证书》约定，卖方对买方承担保修责任，期间暂定三年。在此期间发生质量问题，出卖人履行保修义务，但如果因为买受人、第三人或不可抗力等不受出卖人控制的原因造成房屋损害的，出卖人对此不承担责任。2016年，王某领取了房子的两证，从开发商手上顺利接收了房屋，并着手进行装修。没想到装修却是一系列烦心事的开始：房屋墙体渗漏裂缝、窗户渗漏裂缝，各种问题层出不穷，且房屋隔热保暖效果不佳，经与开发商联系后，也几次派人上门维修，但并未根本解决问题。王某慕名咨询南京房产律师之后，决定委托南京房产律师团队为其委托代理人，向人民法院起诉房地产公司，要求房地产公司对于本案房屋所存在的缺陷和瑕疵按照法律规定和保证书的约定，履行修复责任。

　　

　　南京房地产律师认为，本案焦点在于事实上案涉房屋是否存在缺陷或瑕疵，如果存在瑕疵，应当按照何种方案进行整改，而这些都要求有专业鉴定机构的鉴定报告，法院才会认可。因此，律师向人民法院提交了鉴定申请书，申请对本案所涉的**小区**栋504号房质量问题进行专业鉴定，由人民法院指定专业鉴定机构提交鉴定报告。在双方通过摇号确定了鉴定机构之后，鉴定机构派专人上门对房屋进行了测绘和勘查，并作出鉴定结论，认为本案所涉**小区**栋504号房出现墙体裂缝的主要原因是，在温度出现冷热变化时，结构性材料出现不均匀收缩。且该房屋的顶楼没有进行保温屋建设，墙体砌筑质量很差，虽然不至于对主体结构安全造成影响，但对外部美观和具体使用功能造成很大的不利影响。

　　

　　房产律师团队认为，按照我国建筑法的规定以及建设部的相关规定，本案房屋**小区**栋504号房既不符合工程强制性标准，也违背了双方签订房屋买卖合同的目的，构成质量缺陷。虽然被告提交了质量合格的相关文件，但上述文件是商品房发售交付的必要前提，并不能作为案涉房屋合格的当然证据。由于我国实行建筑工程质量保修制度，本案的建筑工程质量确实存在问题，因此原告可在保修期内主张保修的权利；同时，我国合同法也规定，买受人可以要求出卖人对其交付标的物不符合质量要求承担违约责任。

　　

　　最后，人民法院判决，被告房产公司应按照报告中所明确的整改修复方案，对于案涉房屋**小区**栋504号房进行整改、修复，支持被告对原告承担保修责任。